Nach Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB müssen alle rechtlichen Gegebenheiten in der Wertermittlung berücksichtigt werden. Neben den vielen amtlichen Verzeichnissen sind noch weitere Unterlagen und Daten notwendig, um ein vollständiges "Bild" eines Objekts zu erstellen. Diese Fakten werden von mir sehr sorgfältig recherchiert und geprüft. Meine anschließenden Ausarbeitungen erfüllen, je nach Auftragszweck, die Anforderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung und/oder die Forderungen des neuen Pfandbriefgesetzes und der Beleihungswertermittlungsverordnung, als auch die strengen Anforderungen der BaFin.
Amtliche Verzeichnisse:
- Liegenschaftskataster - hier werden das Liegenschaftskataster (zeichnerischer Lageplan) und das Liegenschaftsbuch mit den katasterlichen Angaben geführt. Diese Angaben bezeichnen detailliert das zu bewertende Flurstück und die Flächenangabe.
- Im Baulastenverzeichnis werden die öffentlich- rechtlichen Verpflichtungen, die ein Eigentümer gegenüber der Baubehörde eingegangen ist geführt. Diese Baulasten können z.B. eine Zufahrt baurechtlich regeln oder eine Stellplatzverpflichtung für ein anderes Grundstück übernehmen.
- Erschließungsbeitragszustand: ein wichtiger rechtlicher Faktor für die Bodenwertermittlung, ist die Kenntnis darüber, ob die Erschließung vorhanden und bezahlt wurde. Hier geht es neben der Erschließung an das öffentliche Wegenetz (Straße) auch um den Anschluss an das Ver- und Entsorgungsnetz. Diese Daten werden beim Steueramt oder bei einer entsprechend zuständigen Behörde abgefragt.
- Weitere Verzeichnisse: im Altlastenkataster werden z.B. Altlastenverdachtsflächen geführt und dokumentiert. Im Umweltamt naturschutzrechtliche Besonderheiten, Schutz- und Wasserschutzgebiete, weiter auch Informationen zum Denkmalschutz und Ensembleschutz.
Planungs-, Bau- und Bodenrecht:
- Im Flächennutzungsplan wird die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde dargestellt. Daraus lassen sich für die Bodenwertermittlung Schlüsse über die zukünftige Nutzung eines Bewertungsobjekts ziehen.
- Sehr sorgfältig wird das Baurecht eines Grundstücks untersucht. Besteht ein solches nach § 30 (Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans), § 33 (Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung), § 34 (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) oder § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich) oder ob kein Baurecht vorliegt ist für die Beurteilung der Grundstücksqualität von wesentlicher Bedeutung.
Dokumente und Verträge:
- Hier ist an erster Stelle das Grundbuch zu nennen. Dieses wird zwar bei Amtsgerichten oder Grundbuchämtern als öffentliches Register geführt, aber es dokumentiert die Eigentumsverhältnisse, die mit dem Grundstück verbundenen (privaten) Rechte und auf ihm ruhenden Lasten. Eine unbeglaubigte Abschrift des Grundbuches ist für die Bewertung zwingend notwendig.
- Weitere Verträge, deren Inhalte nicht im Grundbuch dinglich gesichert werden, können - je nach Auftragsgestaltung - im Gutachten bewertet und beziffert werden.
- Mietverträge sind rechtliche Vereinbarungen der Eigentümer mit den Nutzern einer Immobilie. Es gilt zu untersuchen, ob die Vereinbarungen wirtschaftlich sind und ob wertrelevante Besonderheiten vereinbart wurden. Sie regeln insbesondere die Mietzahlungen, die wirtschaftlich die wichtigsten Faktoren darstellen. Abweichungen der Miete von den sogenannten Marktmieten, möglicherweise in Verbindung mit vereinbarten Laufzeiten, sind in der Wertermittlung entsprechend zu berücksichtigen.
Pläne, Flächenberechnungen:
- Um den vollen Umfang der wirtschaftlichen Nutzung einer Immobilie festzustellen, sind insbesondere die vorhanden Flächen zu ermitteln, aber teilweise auch die Rauminhalte. In den meisten Fällen liegen Planunterlagen bei den Eigentümern vor- oder wir finden Planakten in den Bauämtern. Diese dienen als Grundlage für die Berechung und zur Beurteilung der planerischen Qualität einer baulichen Anlage.
- In seltenen Fällen ist es notwendig die Wohn- und Nutzflächen aufzumessen. Dies wird von mir mit einem Lasermessgerät durchgeführt.
